【未解之谜】金融海啸 “末日博士”预言再现?

房产投机:贪婪者的游戏,“末日博士”的预言是否将再次兑现?鉴古观今知未来,一次看懂2008年次贷危机;(《未解之谜》提供)

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最近中国因为烂尾楼的问题,房贷风波越演越烈,有朋友就推荐我们讲一讲2008年美国的那场演变成环球金融危机次贷风暴,以史为鉴,或许大家可以从中学到点什么。

什么是次贷

先来介绍一下什么叫做次贷。

次贷就是给信用不佳,没法从正常渠道借到钱的人发放的贷款。这些人的信用等级为次级,所以这些贷款也就被称为是次级贷款,简称次贷。次贷一般会高出正常贷款利率2、3个百分点,对房贷机构而言,利润高,风险大。

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2003年,美国的利率降到了1%的历史新低。相应地,房贷利率也降下来了,更多家庭能负担得起按揭贷款,进入了房市。伴随而来的就是房市升温,房价上扬。敏感的房贷机构们从中嗅到了商机。

他们开始向那些信用不佳的次级消费者们兜售房贷,条件宽松到了前所未见的地步,那时美国的大街小巷到处都能听到这样的广告词:信用不好,不要紧;收入证明,不需要;银行说不,我们说可以;即时申请即时批,为您争取免首付……这样,原来不够资格的美国人们都纷纷成了幸福的房主。

更为诱人的是,房贷机构们还推出了一种可调整利率的贷款。利率分两个阶段来付。第一阶段为固定利率,利率偏低,一般为2─3年,每月供款不多。第二阶段利率改为浮动利率,一般会稍高。这种前低后高的方案进一步降低了门槛,低收入者也纷纷入市,当起了房主。而已经有房的美国人也开始购置第二套房做投资。打个时间差,利用低利率买进,等几年后房价涨得差不多了再卖出去小赚一笔。这么一来,到了2005年,美国超过69%的家庭都买了房,而在所有住房中,投资房比例高达28%,美国人进入了全民炒房模式。房市一路高歌猛进,房价飙升。

这时,随着市场需求的扩大,房贷机构们手头现金不够用了。不要紧,投资银行,也就是投行们正等着跟他们合作,把这些次级贷款打包整合再以证券的形式出售。如果房主这边付5%的利息,他们可能给证券持有者3%的利息,而自己赚中间这2%的差价,用别人的钱为自己赚钱,空手套白狼。这些证券就是住房抵押贷款证券(MBS)和债务担保证券(CDO)这两个产品。

为了吸引投资者们购买,投行们还贴心地提供一个保险产品,叫做贷款违约保险,参保的投资者们在对方违约的情况下可以拿回本金。

接着,投行们还想办法从信贷评级机构那里给这两款证券争取到了高评分。信用不佳的次贷是怎么拿到高评分的,我们不得而知。不过,在高信贷评分和违约保险的双重加持下,借着美国房市的东风,MBS和CDO两款证券很快通过金融市场行销全球。分散风险的同时,危机也如影随形而来。

因为这所有种种繁荣都是基于一个并不靠谱的假设,那就是美国房价只涨不跌。但房价会永无止境地升上去吗?当然不会。

鲁比尼的预言

不少经济学家都看到了这种情况背后隐藏着的危机,纷纷提出警告。其中美国经济学家鲁比尼(Nouriel Roubini)的预言最为著名。他说房价会自由落体式下跌,房主们会拖欠贷款,以房地产做抵押的证券会烟消云散,全球金融体制停滞,房产泡沫破灭,“消费者信心急剧下降,并最终陷入深度衰退”。当时媒体都嘲笑他多虑,《纽约时报》还送了他一顶“末日博士”的大帽子。

然而,等一切都过去之后,大家回头才发现,他说的都应验了。

2006年,利率悄悄涨到了5%。次贷一般都是浮动利率,所以慢慢地,房主们就感受到了还贷的压力。而就在同时,房市出现拐点,房价开始下滑了。怎么办呢?买自住房的只好节衣缩食咬牙捱着。但那28%的投资房业主就着急卖房套现了。上市房子一多,房价就只跌不涨了。

然而,在房市上大家的心态都是一样的,就是买涨不买跌。跌的时候,持币观望是常态。这么一来,房子卖不出去,房价更是加速下跌,很快就跌到一个临界点,就是把房卖了也还不清贷款,这边月供又负担不起了。房主们思来想去,不如就断供吧。贷款我不还了,房子我也不要了。特别是投资房的房主,跑得就更干脆。这么一来,断供潮很快出现了。

一断供,房贷就没人还了,可那边证券的利息还得给呀。怎么办呢?赶紧把收回来的房子卖了付利息吧,这些房子叫做法拍屋。为了快速回笼资金,法拍屋几乎都以白菜价卖了出去。然而这样贱卖房子等于是杀鸡取卵,也进一步拉低了房价。这边,看不到希望的房主们纷纷加入了断供的大军。那边,投行们的资金更为吃紧。

不久以后,投行们资金耗尽,连利息也派不出了。那些买了保险的投资人们就开始来要本金,挤兑潮出现了。两相夹攻之下,投行和房贷机构们备受煎熬。2007年4月,专做次贷证券化业务的美国第二大房地产投资信托公司新世纪申请破产,次贷危机浮出水面。

2008年9月初,美国两大房贷机构房利美和房地美快不行了,靠政府强力输血2000亿美元才保住了性命。9月15日,欠资6130亿美元的华尔街巨头雷曼兄弟轰然倒下,宣告破产。这一事件也标志着全球金融危机的到来,欧洲各国银行纷纷倒下,不是破产就是需要政府强力输血。小国冰岛甚至一度在破产线上挣扎。

而在全球的金融市场上,血本无归的投资人们对金融产品不再信任,开始抛售股票和证券,资金大批出逃。逃往哪里呢?期货市场。粮食和石油这两支最稳定的期货产品成为首选。结果就是全球油价和粮价飙升,反映到老百姓生活上就是生活费用上涨,大家只好节衣缩食过日子。随之而来的就是消费紧缩,经济衰退。这一点在美国尤为明显,那几年真是哀鸿遍地,满目萧条。美国政府出台了好几套纾困方案来刺激经济,不过似乎都没起太大的作用,仿佛只有时间才能医治次贷带来的创伤。

避开危机的秘诀

然而,跟美国仅有一线之隔的加拿大却是另一番景象。在全球银行界一片哀嚎声中,加拿大的银行居然奇迹般地小有盈余。而这也多亏了加拿大稳定的房市。加拿大房价只在2009年年初受美国影响小跌5%,但很快回弹,恢复正常了。那几年加拿大社会稳定,加元一路走强,2007年跟美元持平,创下31年来的历史新高。加拿大人呼朋引伴去美国南下购物,好不热闹。

那么加拿大人避开危机的秘诀在哪里呢?2009年6月,加拿大财政部驻华代表柯马克(Mark Kruger)接受采访时,分析了几条原因,概括起来就四个字——拒绝投机。

柯马克说,在2004到2006年期间,美国次贷比率占22%─24%,而加拿大不到5%。结果就是,以09年为例,美国房贷违约率高达7.9%,而加拿大仅为0.4%。而且加拿大银行也从来不提供可调整利率贷款产品来吸引消费者。从美国的例子可以看到,这种金融产品很容易被利用来做房地产投机的工具。

更重要的是,在美国大量发行证券为房地产市场融资的同时,加拿大银行却只把25%的房贷证券化。他们还是喜欢走传统的老路子,用自己的钱赚钱。这要在从前,人家可能会说你迂腐。但次贷风暴以后,加拿大的银行体系被公认为是世界上最稳健的银行体系之一。而作为汪洋中的一叶绿洲,加拿大也凭着憨厚稳健的招牌形象吸引了更多来自世界各地的移民。

泡沫经济

然而“拒绝投机”这四个字说起来容易,做起来难。像次贷危机这样的事件还有很多,经济学界统称为泡沫经济。从17世纪被称为是“因为贪婪而疯狂”的郁金香热开始,那时全体荷兰人像着了魔一样把郁金香球茎炒出了天价,然后有一天价格忽然暴跌,大家都摔得很惨,到进入20世纪后的各次经济危机,包括1930年代席卷全球的大萧条和1997年的亚洲金融风暴,许多经济问题后面都能看到泡沫经济的影子。“全民炒作”和“全民套牢”的戏码不时在世界各地上演。而这种周期发作的“热病”到目前为止,还是没有办法控制。不过有人说,解药其实也不是没有。

知足者常乐

要说起来,泡沫经济这种现象是直到近代才出现的。在遥远的古代,特别是我们中华民族5,000年的历史中,还真的没发生过。那是什么原因呢?

其实在咱们古老的文化中,从“中庸之道”中衍生出来的生活态度就是凡事适可而止,知足者常乐,讲究吃饭7分饱就好,房子够住就行。说起房子,大家想不想知道古代皇帝们住多大的房子?来看一下大清皇帝们的寝宫,故宫中的养心殿吧。养心殿分前后两殿。前殿办公,后殿起居。所以后殿是皇帝们真正居家过日子的地方。这个家中间是30平米的起居室,两边各有一组带卫生间的套房,60平米左右。总共160平米的房子,跟寻常人家差别不大。皇帝的龙床又是什么样呢?是张靠墙的炕床,3.5米长,2米宽,跟一般的东北大炕差不多大。卧室里陈设简单,没有多余的家具。怎么样,是不是跟想像的很不一样?

有句古话叫做“良田万顷,日食三升;大厦千间,夜眠八尺”(明‧佚名‧《增广贤文》),看来皇帝们很明白其中的道理。所以古代中国,在从皇帝到百姓都讲究生活节制的这样一个大环境下,投机者很难有市场,因为大家赚钱的欲望调动不起来,房价也就炒不起来了。

其实认真讲起来,我们的需求也真的并不多。你看现在消费时代崇尚买买买,大家的衣柜都塞得满满的。但我们心里喜欢,平时常穿的,其实也就那么三两件,是不是?那我们努力赚钱为了什么呢?是为了塞满衣柜吗?所以有时候想想,古人的智慧真的是大智慧。他们的世界里没有股票期货,也没有按揭贷款,或许不是他们的数学不够好,发明不出现在这些让人眼花缭乱的投资理财产品,而是早早看穿一切的他们在告诉我们什么叫做“大智若愚”。

好了,次贷危机就讲到这里了。“末日博士”鲁比尼最近又发出了严重警告,说为了应对高通胀率,美国最近出台的一系列货币紧缩政策将会导致经济“硬着陆”,因此美国和其它发达经济体很可能在年底前陷入衰退。您对这个预言怎么看呢?

未解之谜,我是扶摇。我们下回见。

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