【方菲访谈】程晓农:大陆人有房将要交税

【方菲访谈】程晓农:大陆人有房将要交税
新唐人方菲访谈主持人专访经济学家程晓农博士。(《方菲访谈》提供)

美东时间周二(11月9日)晚9:30,新唐人《方菲访谈》节目主持人方菲女士专访经济学家程晓农博士。新唐人《方菲访谈》频道将进行首播。

10月下旬,中共宣布要在部分地区实行房地产税的改革试点,房地产税这只靴子终于落地。其实2011年上海和重庆就开始了房产税的试点。10年之后,中共终于决心实质性地推进此事,不过试点的规模和税率等细节尚未公布。

那么征收房地产税对于房价、房地产市场和地方财政收入体系会有什么样的深远影响?

本期节目请程晓农博士深入解析。中共为何此时开征房地产税?房产税会如何影响中产阶级生活和整体经济?

旅美学者程晓农博士曾任中国经济体制改革研究所综合研究室主任、副研究员,美国《当代中国研究》杂志主编,曾与何清涟合著有《中国改革的得与失》、《中国:溃而不崩》(2017年);并与吴国光合著《透视中国政治》(2009年)等书籍。https://www.youtube.com/embed/kILIws1m0wA?wmode=transparent&wmode=opaque

主持人:晓农博士您好

程晓农:您好,观众朋友们大家好。

中国城市居民没有地产 为何征地产税?

主持人:谢谢。晓农博士先请您来谈一谈,官方它其实对于征收房地产税,一直以来是有一些顾虑的,所以其实迟迟没有行动。那么先请您谈谈这个顾虑是什么?那么为什么现在突然又决定开始征收?另外,现在的房地产税和之前的房产税,这个一字之差,是否意味着官方的政策也会有很大的不同呢?

程晓农:我觉得实际上政策没有不同,但是里面背后法律上的问题很多。所以我想先说明一下您提到的这个房地产税和房产税之间,一字之差,含义是很不同的。

在大多数国家,比方美国,住宅所占用的土地,还有住宅周边的绿地、车道,都是归房主所有的。征收的相关税收,都叫做房地产税。当中分得很清楚的,比方讲你征收房地产税的时候,房地产估值当中,地产的价值是占大头,房屋建筑本身的价值只占一小部分。

那么这两部分的估值在征税的通知上,也非常明确地列出来的。那中国的情况就不是这样,根据中共现在这个宪法条文,中国的房主是没有土地所有权的,那照道理说,这土地都不是公民的,你凭什么对公民征收他不能拥有的东西,对他征税。

当然在中国大家一直按国外的习惯,把买房子叫做买房地产。那习惯成自然,那就买房子算房地产,那么征收房产税也就被叫做房地产税了。

但是我刚才讲了,中国城市居民其实没有地产。因此,我在节目当中,我就不用房地产税这个概念,我用房产税,免得引起误解。2013年开始,中国就一直有一个话题,就是快要征房地产税,有房子的人没人不讨厌这个坏消息的。

只听楼梯响 政府8年来没动真格

但是大家听多了狼来了,渐渐地麻痹了。因为8年来,房产税的事儿几乎是年年提,年年不动。那老百姓心里想的就是说经济挺好的,政府不至于说就动这个房产税这点钱的脑筋吧!

老百姓肯定是对收房产税不乐意的,因为收了房产税,除了要掏钱以外,一定会冲击房价,那么政府当然也担心。所以说大概老百姓是希望说政府研究一番,知道房价会被冲击,所以就会把这主意给搁下来。那看起来民众这个瞎琢磨还是有点,好像有点谱。因为政府还真的8年来没动真格的,就是放风而已。

中共建立政权以来,先是把私有的房产没收,充公了。文革以后,虽然是归还了部分城市人的私人房产,但大部分人都是住在各单位公款新建的,然后分配给他们的公房里头。一直到90年代后期,改革公房制度,让住户买下自己的住房,这样的话,住房私有才普遍化。

那么以后随着房地产业的蓬勃兴旺,越来越多的家庭购买了商品房,这时候住房私有才普遍化。但是中国的家庭以前是不需要交房产税的,因为原来有一个叫做房产税暂行条例,它的第五条第四款规定说,个人所有的非营业用房免交房产税。

那么这样的话,你有一套房子,房产增值了,房产税是免交的,那增值的部分就好像家庭财产稳定地上升。很多城市家庭的下一代,对自己将来可能继承的财产是信心满满的。那么这样的话,房子看上去它虽然是个固定资产,但是很多人眼中变成金融资产。

很多拥有好几套房子的人,看着那房子的涨价,看就跟看着聚宝盆似的。实际上,早在2017年,中共就已经宣布说,它把房产税列入5年的立法规划。

但以后就一直只听楼梯响,不见人下来。无非就是因为地方,各地的地方政府是忙着卖地收钱,它不愿意看到房产税戳破了房地产的泡沫。去年年底的时候,房产税的脚步有点近了。

习近平讲话后 突然加快脚步

去年12月23号,《人民日报》发了个财政部部长刘坤的文章。他提到说要培育地方税源,按照立法先行,充分授权。分步推进的原则,积极稳妥地推进房地产税立法和改革。

今年1月4号,我在自由亚洲电台网站发表了一篇文章,标题就是“房产税脚步渐近”。当时我提到说中共早晚会收房产税,那么征收房产税的结果,是地方政府虽然有了新的财政收入来源,但整体经济的消费将因此而减少。

最后会导致服务业和制造业更加萧条。结果是今年10月,习近平突然在中共《求是》杂志上发了一篇文章。这篇文章的标题叫做“扎实推动共同富裕”。

这个文章里提到说,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。这话的意思就很明确了,就是中共高层已经决定要开始征收房产税。那这消息一传出来,社会上还没有反应过来,10月23号,全国人大常委会就宣布说,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,试点期为5年。

根据试点实施情况,5年以后,中国人大或许会制订全国性的房地产税法,并在中国大陆全面铺开。

这样的话,延续了多年的该不该收房产税这个议论,在中国就销售匿迹了,然后是各种分析、猜测纷纷出笼。因为谁都想知道到底在哪儿试点,因为这关系到谁要交房产税的问题。税率是多少,大家也都关心。

恒大风暴 中共选在这时开征房产税

接下来大伙就是上有政策,下有对策,就是琢磨着怎么样少交钱,不交钱。其实要在房产税的细节公布之前,要想多了解点情况,你得先知道,中共它突然推进房产税的目的。

为什么中共选在这个点上要开征房产税?我在新唐人10月5号的节目里头谈过这个恒大风暴对中国房地产业的多米诺骨牌效应。那恒大风暴的冲击是刺破了中国的房地产泡沫,同时也给中共带来了一个开始征收房产税的机会。

中共之所以8年来不敢开征房产税,就是怕冲击房地产市场。因为房地产业已经成了中国经济的支柱了,它本身带动的上下游产业加在一块,相当于GDP的三分之一。

那么这种举足轻重的作用,地方政府的钱袋子又多半依靠这个卖地的收入。所以中央政府的经济政绩也依赖这个房地产业,那么这样再加上整个金融行业已经通过给房地产业的贷款,和给买房子的人的按揭贷款,和整个房地产给紧紧地绑在一块。

这种情况下,中央政府不敢在房地产税上面轻举妄动。但是,这个恒大风暴很快就延烧到整个房地产业,那么这个突如其来的冲击,让中共是措手不及。

那一开始,中共是希望恒大能够调动资金,赶快把在建的项目完工,好卖了房子还债。那后来发现说恒大的资金已经不行了,所以10月下旬高层给恒大的老板许家印下命令,要他把个人资产掏出来,然后用这些他私人的财产去启动那些处于停工状态的在建项目。

我看到《南方都市报》10月26号报导说,许家印掏了私人腰包以后大出血。然后恒大公司在珠江三角洲40个在建项目都从原来的停工变成复工了。

那么预计到年底会有32个项目,会按照原定的合同交楼。那既然恒大这个房地产业最大的企业都不行了,其它企业的情况大概也好不了太多了。

房地产泡沫自己破了 能掩饰房产税的冲击

那么对中共当局来讲,房地产泡沫自己破了,那房地产交易就急剧萎缩,房价下跌,地方政府卖地收入大大减少。这些事儿,这些后果既挡不住,也捂不住。

我看到国家统计局10月20号发布的今年9月70个城市房价的数据,有36个城市的新房房价下跌。

那么8月份新房房价下跌的城市还只有20个,9月就变成36个了。同时还有52座城市的二手房房价下跌,而8月的时候只有34个城市二手房下跌。《证券日报》10月21号还有个报导,说9月份北京的二手房市场全面冰冻,成交量比去年同期下降27%,比8月下降21%。很多的开发商9月份的住宅销售额,比去年同期要下降幅度超过20%到30%。房地产泡沫的自己破裂了,它就去除了中共过去不敢开征房地产税的顾虑。

因为房地产泡沫本来就是对中共的威胁,过去中共也担心这个泡沫会破灭,但又投鼠忌器,不敢轻易开征房产税。否则,搞不好就捅破这个泡沫,也同样就征了房产税,一定是骂声一片。

那现在恒大风暴刺破了房地产泡沫,中共既然护不住,它也就干脆顺水推舟,趁机摆脱房地产泡沫对自己的威胁,顺便推出房产税。对中共来讲,它看到的是当中宣传上是有好处的。就这个点儿推出房产税,宣传上有好处。

因为推出房产税本身会带来对房地产业的冲击,那么现在是房地产泡沫同时在破裂,那么中共推房产税带来的后果,和房地产泡沫破裂本身的后果就混在一块儿了,这样就可以减轻中共推出房地产税这个责任。如果现在没有房地产泡沫破裂的话,它推房产税,那么一切的后果老百姓都说都是你干的,你要不推房产税就不会这样。那现在中共说,你看它本来就破了。

那么中共外宣官媒已经明确表示说,这次推房产税的主要目的是要达到不再让中国经济被房地产泡沫绑架这么一个目的。那么这一次房地产泡沫自己破裂,实际上成了中共走向这个目标的时机了,这就为什么中共现在要开征房产税。

房地产税为地方政府找到新的稳定税源

那么开征房产税还有另外一个目标,用外宣官媒的说法就是要逐步解决地方政府依赖土地财政的问题。通过房地产税为地方政府找到新的稳定的税源,充实地方财政,免得地方财政因为卖地收入萎缩,而陷入困境。

主持人:我还想问一下,就是您刚才提到的问题,就是房地产税和房产税,这两个一字之差其实是不同的。那在中国,地是国家的,所谓国家的,然后说购房者你只拥有对房屋70年的使用权。那么很多人就说那你征收房地产税,是不是有重复收税的嫌疑?

另外,还有分析认为说,你中国这种超高的房价本身也是官商勾结的结果嘛,那你在这个基础上让大家去交税,那你征收房地产税是不是名不正言不顺。所以您如何看中共征收房地产税是否合理这个问题?

程晓农:就是怎么说呢,就是中国如果仔细你去考究一下中国的这个宪法,中国人到底有没有土地所有权,原来有的,然后被宪法里面加一条就给剥夺了。然后剥夺了这个,中共就出来了每年能收到8万亿土地卖地收益的这个好处,所以这里面的细节很多人不知道。其实是中国人自己经历过的事儿,我现在从头说起啊。

中国城市家庭没有土地使用权

很多认为说中国城市家庭的住房是不包括公有的这个建房土地的,那么就像主持人刚才你讲的,房主只有几十年的房产使用权。那么按照财产权法律,这个你没有土地使用权,你怎么能向老百姓征收地产税呢?然后这里就有一个问题,就是城市居民住宅所占用的土地,是不是屋主所有的?因为有很多房子是民国时代就有的,并不是共产党以后才盖的。

那那些房子怎么算呢?你在中华民国时代,这些很明确,就屋主的房地产是既包括房地产契约上的土地,也包括房产,这是几千年中国律法的一贯传统,从大清到中华民国都一样。

共产党建立政权了,它这政权是共产得来的。包括两个:一个是抢夺农村土地所有者的耕地,送给农民;另外一个就是在城市里强迫实行公私合营,把企业所有的建筑和土地都没收了,那么也把私人房主的房子土地没收。

所以中共关于土地归属权的这个相关法律,从它建立政权一直到老毛死,都是一笔糊涂账,而且是随着政治需要而变,它就不讲法。

地产所有权 中共建政初期就是一本糊涂账

我现在给大家介绍一下,中共的第一部宪法是1954年公布,一直到1981年,城市里的土地到底算谁的没有明文规定。1954年的宪法涉及到土地所有权条文是这样写的,矿藏、水流由法律规定为国家的森林、荒地和其它资源,都属于全民所有。那么国家依照法律保护农民的土地所有权,和其它生产资料所有权。

这讲的是什么?讲的是说:土改以后地主的土地被夺走了,分给农民了。中共说我的宪法保护农民,土改以后的得到别人的土地。但是呢54年的时候,中国城市的公司合营还没开始呢,那时候工厂是私有的、住房也都是私有的,没有公有住房。所以城市土地的所有权在1954年宪法里就是稀里糊涂的。貌似呢好像还是归房主所有。

然后到了公私合营再经过文革,城市干脆就不承认私人房产的所有权了,就你房子都不算你的了。那老毛死了,老毛的政治遗产是保留下来了,文革以后虽然是归还了城市里一部分私人房产主的,一部分房产,还有一部分依然是被充公了。所以呢这个时候城市里的土地,到底是,就房子底下的土地,到底是国有的还是私有的,中共仍然没办法明文规定。你要规定私有,那人说那我那房子都被你充公了,地你怎么私有啊。

所以1978年3月5日,中国有通过一个宪法修改案,这个宪法现在说的是,就78年3月5号的说法是矿藏、水流、国有的森林荒地和其它海陆资源都属于全民所有。国家可以依照法律规定的条件,对土地实行征购、征用或者收归国有。它没说城市房产下面的土地到底是谁的,它也没说城市的所有的土地都是政府的。

八十年代开始,广东首先开始吸引香港的企业家,那么这些企业家按照香港的习惯和法律,到内地来投资设厂的时候,他首先需要买地皮盖厂房。但这个做法在北京的中央遭到了抵制,为什么呢?以陈云为代表的一派坚持要,所谓的社会主义全盘公有制,不允许广东把城市土地卖给港商。

但是你查一查宪法,发现说1954年1978年宪法没说那城市土地是公有的。既然不是公有的,它怎么不能卖呢?但它也没说是私用的,这到底卖的时候,它到底地是谁的不知道。全中国城市土地都不知道地主是谁。

82年宪法里加一句话 所有城市土地私有权没收了

那么这时候呢,全国人大常委会为了满足陈云他们的立场,也兼顾到邓小平支持的改革开放,所以1982年12月4号通过了宪法里加了一句话。这句话很了得,叫做第十条,城市的土地属于国家所有,就这么11个字,后面还有一句,农村和城市、郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。

宅基地和自留地、自留山也属集体所有,国家为了公共的利益的需要,可依照法律规定对土地实行征收或者征用,或者给予补偿。任何组织或者个人不得侵占买卖,或者以其它形式非法转让土地。土地的使用权可以按照法律的规定转让。

那么新增加的这条呢,就第十条这突然的就,莫名其妙没有任何理由、不加任何说明,就把全中国所有城市居民,历史上和房产相关的土地私有权,给全部没收了。同时为了满足港商建厂的需要,规定说他们可以有土地使用权,当时城市居民没有土地使用权,港商有。所以讲到这里我实际上是把这个城市土地使用权的来历讲清楚。

那么后来呢,中共为了适应城市房地产开发的需要,又规定了所谓的住房房主有土地的70年的使用权。那么房产税开征之前呢,过去这些年当中,很多人就是拿着土地使用权说事,认为说房主都没有土地所有权,只有使用权,你怎么对使用权征房地产税啊。

所以我一开头说,这是假装跟共产党讲法,那共产党它是讲法律吗。我前面讲了有关城市土地所有权的问题,本来城市的许多房产主都是有土地所有权的,一直到1981年1982年,那房契里写得清清楚楚啊。

结果呢,五十年代一场社会改造运动,把他们的房产使用权给剥夺了。然后呢与房产相关的土地的所有权成悬案了。那么共产党的社会主义改造运动,合乎共产党的宪法吗?宪法没说。那违反宪法的没收房产运动,你能去说,我根据宪法没说上违法找共产党依法清算,行吗?

宪法和法律在共产党手里 随便捏的

其实啊,关键在于宪法和法律在共产党手里,不过就一个小面儿,由着它随便捏的。你要是和它较真,它就跟你来一个专政。用专政来伺候。同样的1982年修改宪法之前呢,城市原来的私有土地的产权不明确,中共也从来没在宪法中写明,原来的私有土地不算数了,一律抄没。

那对中共来说,那又怎么样,它用得着赔偿吗?它根本不赔。不但抢了你的不算,到过头来抢了你的用你的财产,向你征税,您还得交。所以别说共产党搞共产,已经写进宪法的,共产受宪法保护,就算你没有土地所有权,它偏要你交房地产税,你到哪儿讲理去。

所以我觉得,这个说共产党收房地产税,名不正言不顺。多少有点书生气。共产党用一条宪法条文就剥夺了所有城市居民祖传的土地财产权,那名正言顺吗?中国那么多宪法学家,有谁什么时候站出来说过一句,说共产党你这样做不对呀。

所以呀共产党出台的每项政策,它管的是它自个儿的利益,至于名不正言不顺在它来说,太容易了。它在法律加上一两句,就算名正言顺,你要还觉得名不正言不顺,它告诉你一句话,闭嘴。

征收房产税是为了解决地方财政

主持人:是,就像您所说,这你跟中共没有什么理可讲,也没有什么法可讲。但是我觉得您把这个问题来龙去脉,这么详细地讲了一下,我觉得还是挺好的。就是大家心里明白这个是怎么回事,虽然中共你没办法跟它讲法,但是大家明白,说你这是要干嘛,一茬一茬地割韭菜,那我们回过头来说,您刚才说就是中共为什么在现在要去征收房地产税啊,那您提到的那个第二个目的,我想请您进一步谈一谈,就是征收房产税是为了解决地方财政,过度依赖土地收入这个问题。

我想先请您分析一下,到底现在就中国的不同的城市,它们的这个财政收入对于土地收入的依赖有多大呢?

程晓农:全国各地因为经济繁荣的程度不一样,所以各个城市房地产的供给和需求也不同,因此呢土地财政对当地的影响差别非常大的。这一次征收房产税,如果是为了填补地方财政的窟窿,这样一个为主要目标的话,那么照道理讲,就会从那些地方财政,情况最危险的地方入手,开始征收。

但实际上我后面会讲到,中共实际上是从相反的方向入手,它是从最不差钱的城市开始征收。那么就全国各个省市而言,土地销售的收入,在地方政府的全部收入当中大概占五分之一,这比例平均起来不算高。

但是这是大中型城市地方政府,才可能大力发展房地产,中西部经济落后的省份,那些省县城以下的地方,它的房地产没办法繁荣兴旺。所以这样的话,全国一拉平好像五分之一是不大。但是你在一个一个城市来看的话,情况就很不一样。

地方财政的收入主要是包括地方税收、中央财政拨款和土地财政,这三块收入。其中的土地财政收入算地方自己的收入。那么中央财政是根据各种财政税收政策,对地方政府会有数额不同的拨款。那一个地方政府本身的税收,加上中央政府的拨款,如果多于地方政府的财政开支,就属于收大于支,那相当于这时候就得向中央财政的净上缴地方税收的收入。

那如果一个地方政府本身的税收,加上中央拨款小于地方的财政开支,就属于支大于收,属于依赖中央财政生存。那么中国是31个省市,其中23个依赖中央财政补贴。也就是说这23个省市,它的地方财政收入都非常有限。那么其中土地财政规模呢,自然它也就比较小。

福州土地财政依赖程度54%  过半收入源于卖地

31个省市当中,只有广东、上海、江苏、浙江、北京、天津、山东和福建,对中央财政有过财政的净上缴税收。我讲是有过啊,不是此刻。

2021年,据说只有一个省,一个省市,上海市还在缴钱,其它省市说我们都亏了。那么房产税主要是在房地产兴盛的城市征收,那么对这些城市的地方财政,他们对卖地收入的依赖度到底怎么样,我看到在国内有一位匿名的经济数据研究者叫“蛮族勇士”。

他计算了去年全国31个主要城市的土地财政依赖度,就是说你分析地方财政对卖地收入的依赖程度,你得按城市来看,而不是一个省一个省看。那么这31个城市的土地财政依赖度,据他的计算平均31.5%。其中呢是对土地财政依赖程度最低的是深圳、北京、上海、天津。

尤其是深圳对土地财政依赖的程度最低,只有13.6%。那么其它24个城市都是高度依赖卖地收入,而对财政土地财政依赖度最高的是福州、郑州、西安、南京和长春。

福州的土地财政依赖程度到54%,超过一半的财政收入来源于卖地。那么如果一旦房价下跌的话,地价下跌下降,土地流拍,那么这24个城市财政就没法维持。那现在地价是不是下降,房价是不是下跌呢?我看到国家统计局公布的三季度的经济数据时已经披露出来了。

房地产公司1到9月份,全国的,为建住宅所购买的土地已经减少了8.5%,这就是房地产业相对萎缩的开始,同时也预示着今后地方财政的卖地收入,还会进一步下降。而路透社对财政部10月22号公布的这个财政数据做了计算以后,发现说全国土地竞拍的收入,9月是下降了11%,还剩下五千七百亿。那么8月份下降百分之17.5%。

所以这种情况下地方政府缺钱的局面呢,会越来越明显。地方财政的收入少了,就会转变成中央财政的压力,因为大部分省市,我刚刚讲了23个省市靠中央财政拨款养活的。所以地方财政钱缺了,就变成中央政府的负担加重,这种情况下,中央政府它首先想急着为地方财政开辟新的财源,就是你得从相对有钱的多套城市住房的,房主口袋里掏钱。

房产税可以拿来填地方财政窟窿

方菲:是,所以晓农博士您刚才提到的就很多地方,它对于这个卖地收入的这个依赖性很大,但现在我们知道这些年卖地收入,其实是已经在不断地减少,那地方财政就出现了很多的亏空。那么如果在这种情况下,它征收房地产税,它能不能填补地方财政的这个窟窿呢?另外对于中央的这个财政收入,又有多大的助益呢?

程晓农:对中央财政收入应该说没有什么助益,它是减轻中央财政的负担,就是说因为地方的房产税收了以后,是属于地方税种的。所以地方呢,可以拿来填地方财政的窟窿。那么地方财政窟窿填了以后呢,中央财政就少给钱,所以是减轻中央财政的负担。但是不是它增加收入。

那么不管它是用什么时候开始全面全国所有省市开征房产税。在任何省市只要一开征,那么刚才前面我提到中共都想用这个房产税去填补地方财政的窟窿,这是它的一个目标。

那么这样的话我们可以倒回来看一看,就是说,中共如果要填补地方财政的窟窿,我们现在知道窟窿有多大,那要征收多少房产税才能够填补地方财政的窟窿。

这里面有三个关键点,第一个关键点,是地方财政这个卖地的收入的窟窿到底是多大?第二个是,有多少房产要纳入征税范围?第三是税率该是多少?我们当然不可能一个城市一个城市逐步去核算的,那是共产党的事。

我想只用几个城市的数据,也还不行,就是因为一、两个城市的数据代表不了全局。所以我打算用一个大致估算的大帐。这样的话我的目的是了解一下,征收房地产税,它真的能解决地方财政的窟窿吗?就是说地卖不掉了,地方财政没有卖地收入以后,它用房产税来填这个窟窿,能填得上吗?

全国的卖地收入去年84,142亿

这是一个数字问题,所以不能够凭空瞎说的。所以我首先查了一下,目前全国的卖地收入每年是多少。财政部今年3月13号提交人大会议的,这个2020年中央和地方预算执行情况,和2021年中央地方预算草案报告。

这里面说,去年就2020年全国的国有土地使用权,出让收入是84,142亿。这个数字,就算是中国历史上卖地收入的最高点,以后只会减少不会上升。也就是说,以后各级地方政府,不可能再保持8万亿那样高的每年的高水平的卖地收入。

那么地方财政卖地收入减少以后,会有多大的窟窿?我们假设将来的某一年卖地收入为零了,那这个地方财政窟窿是不是就按了8万亿来填呢?那显然也不可能。因为要填地方财政窟窿嘛。

中央财政肯定是按以往卖地收入的数字打折的。我们先暂且用七折来估一下,正好今年10月22号财政部召开的2021年前三季度财政收支情况发布会,里面提到了今年一到九月,国有土地这个使用权的出让收入是53,634亿,比去年同期增长8.7%,这七折差不多就是五万亿左右。

我们就可以来拿这个数字做参考,就说如果今后地方政府卖不出地了,那么它财政窟窿最大可能就是五万亿。那么是不是说房产税就能征到五万亿,接下来就是要考虑其它的问题,就是有多少房产纳入征税范围?腾讯今年1月23号有一篇文章,它讲的是这个“中国房产的总的市值究竟多大?”。

这里面,在计算上是需要比较仔细的,就是它只能包括城市住宅,不能把写字楼、商店、工业厂房、农村住宅包括进去,那么结果,它算下的结果是中国城市住宅,房产总的市值,市值就是现在的市场价值,是400万亿,其中40%是北上广深,四个一线城市的住房价值。

但是呢,这400万亿的房子,肯定不能全都征税,因为大部分城市居民只有一套房。目前的好像是一套房子的居民,政府还没想对他们征税。原因是很多人根本就交不起税。

15%家庭拥有两套 3.6%家庭拥有三套以上

那么2015年中国有些这个家庭财富的调查,调查结果是说,中国城镇有户籍的家庭69%拥有一套住房,15%家庭拥有两套,3.6%家庭拥有三套以上,还有12.4%的家庭是什么房也没有,只靠租房子住的。

按这个比例来看,城镇刚才讲的400万亿的房子当中,大概六成要排除在房产税征收范围外。不过,还有很多多套房的房主,拥有的房子多半是价值比较高的。

那一套房子居民,他可能是住那个老房子,和面积比较小的不太值钱的房子。我们可以把那个城市住宅的房产的400万亿打对折,按五成计入纳税范围,这就是200万亿可以纳税的房产。具体到征税的时候,房产的总值又不能按市价完全来计算。因为市价还会下跌,所以它还有一个房价的估值问题。

一般来讲,我们可以估值的这个稍微偏高一点的话是七折。就是现在市价比方100万的房子,交税时候估值是按70万交。那么如果是这样算的话,那400万亿打折200万亿可以交税。在估值打七折就变成140万亿,那么如果是140万亿的,可以纳税的房产总值,要填那五万亿地方财政的卖地收入窟窿。税率,就可以估出来了。

这里是多少呢?我估了一下是3.6%。也就是说,如果严格征税,房主也规规矩矩纳税,那么政府城市拥有两套以上房子的房主交上30年房产税,您那房子就算不是你的了。因为您3.6%的税你要交30年,正好一套房子的钱。

必须收到3.6%的税率 才能满足地方财政

所以也就是说,你必须收到3.6%这样的税率,才能满足地方财政需要的那个填窟窿的那个数字,五万亿一年。那么这样一个大帐不容易给人一个直观的感觉,那是个全国的总数,我用一个例子来给大家一听,大家可能就有直观的感觉。

就是比方讲,有一个房主,他有100平方米的房子,而是在深圳,那这深圳呢,而这100平方米的房子正好是他第二套,他现在出租给别人住的。那深圳的住房平均价格九万块钱一平米。所以他的100平米的房子市价900万。按七折计算,他的房产纳税的估值是630万,那如果是按上面讲的房产税最高税率来计算的话3.6%,他一年这个630万估值的房子,900万的市价,一年交税23万。那比深圳的差不多中上等收入一年的收入。

那如果说最低,比方讲就收1%的房产税。那他得交多少?一年也得交6万3。那深圳市民现在收入是多少?我查了一下,《深圳特区报》今年7月20号报导的这个国家统计局深圳调查队发布的最新的数据。深圳住户收支和生活状况调查显示,今年上半年深圳居民人均可支配收入37,000块。用这个半年收入来估计,深圳居民人均年可支配收入7万多,家庭年均可支配收入是14万。

也就是说,一个平均的收入的家庭他有第2套房子,哪怕房产税率只有1%,那也是一年要交上刚才讲的,一年要交六万。差不多他收入一半。他能交得起这样的1%的税率吗?别忘了那房子的还要付按揭,他车子还要付车贷,他们也还得吃饭,子女还得上学。几乎是不可能的。

那用这种算大帐的方法说明一个问题,就说大部分房主其实交不起1%以上的房产税率。1%就到极限,在深圳这种阔气的城市,就是人均收入高的城市,1%大部分家庭,中产家庭都会很累、很沉重,这种负担。

那么如果是房产税最高就收1%的税率,那么地方政府如果有土地卖不出去了,原来的土地财政收入指望房产税来填,最多能填多少呢?填三成。

预计全国房产税收入 难以替代土地出让收入

那么中信证券有一个研究报告,它也认为,预计全国房产税收入,难以替代土地出让收入,这意味着说房产税对土地财政的窟窿来说,是杯水车薪,根本解决不了问题。我们知道这过去啊,这个地方政府谈到财政问题,都有一个词叫“吃饭财政”,什么意思呢?就是他的税收除了房产税以外,以前的税收,还有中央政府的拨款,光管吃饭就人头费和日常的办公开支。

所以其它的开销,全都指望土地财政,那么今后呢?既然房产税顶多填土地财政30%,那么房产税全面开征之后,地方政府的收入,土地财政原来那块收入,得减掉七成,这样的话是什么结果呢?就地方政府的城市建设、公共设施维护、教育文化等很多开支都会压缩到几乎没有。那很多现在中国人都为城市里这个豪华的市容、市貌感到骄傲。

那是使用土地财政的钱维持,一旦土地财政没了,变成了这个涓涓细流的这种房产税,那个晚上城市里的亮丽的晚间灯光、林荫大道、豪华的办公大楼,很快就变旧了,早晚有一天会破败。那么房产税根本填不了地方政府土地财政的窟窿这个结论。实际上告诉我们说,中共它开征房产税两大目的,一个是挤压房地产泡沫,避免整个经济被房地产泡沫绑架这么个困局,第二是为地方财政提供卖地收入的新税源。

这两大目的当中,其实是有主有从的。填补地方土地财政的窟窿是辅助,也没多大作用。主要目标是帮中共摆脱房地产泡沫对中南海的束缚。那随着土地财政逐步萎缩,接下来的下一个问题,就是中共的中央财政,开始进入了艰难时期。

中央财政将面对着地方财政全面哭穷的局面,会有很大的压力,那么这种压力会传导到中共的军费开支,和这个海外的特务支出,国内的维稳开支等等方面。那逼着中南海看紧荷包,小里小气、斤斤计较地度日。这个日子就眼看来了。

方菲:反正钱就是越来越少了。

程晓农:对。

方菲:那然后,其实这一次改革,大家都在瞩目下一步这些具体的措施,比如说,您刚才说的试点城市,然后试点税率等等,那我想请您做个预测,就是还有根据现有的一些信息,就是到底这个试点会从哪些城市先开始?然后这个税率和政策大概会是什么样呢?。

程晓农:按照中共的说法,现在的计划先在若干城市试点五年,然后完成相关的房产税的立法,然后为全国征收房产税做准备,五年后全国推开。换句话讲,这件事它不打算退回去了,只是个五年内做准备的问题。

我看到《华尔街日报》有一个报导提到这样一件事,中南海一开始全面推行房产税的时候,它决心很大想要在30个城市试点,然后遭到抵制从30个城市缩到10个城市了。

首选卖地支撑点低的城市 它们不依赖卖地收入

最近我又看到10月25日中信证券有一个研究报告,这个报告认为这次房产税试点的范围又缩小了,从10个缩到4个,就是上海、重庆、深圳、海南,当然具体的名单是要到今年年底才公布,现在我们假定中信证券的这份研究报告,最后会被证实。如果是这样的话只在4个城市试点,那么2个其实是新增的。剩下2个是早已试点多年的了。

上海和重庆是2011年就开始房产税试点了,不过各自侧重点不一样。上海是针对本市居民新买的第二套房或者多套房还有非本市居民在上海买房,收这个房产税,税率很低的,一年一共才收到两百多亿,所以它在社会上没有引起什么反弹。重庆是针对个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房还有在重庆没户籍、没有企业、没有工作的个人买的房子。

也就是说,上海是对拥有多套房的居民征房产税从2011年开始的,重庆从同一时间开始是对高端豪宅收房产税。这次重庆、上海再次被列入新的房产税试点城市,在这2个城市不是新增房产税,是扩大征收范围提高税率。只有深圳和海南才是真正的新试点地区。

所以我们看的出来,本来中南海就知道房产税补不了地方政府土地财政的窟窿;但是它需要知道的是,怎么样才能把房产税在试点城市落实下去。

所以,这一次开始房产税试点的地方,它可能选的就是我前面提到的卖地支撑点低的城市;就是说,这些城市本来就不差钱,你在这试点五年,房产税高低对当低的财政收入影响不大,这些城市政府自然没有多大的抵触情绪,这种情况下才能发现征收房产税容不容易。

那么在那些卖地支撑比高的城市,现在的房地产还火热开发的,一旦房地产泡沫破灭,这些城市房价就会跌得很厉害。

恰恰是这样的城市,中央还不愿意把它选为房产税开征的试点,因为它担心的是这样的城市开征房产税,对地方财政的打击会加倍,格外狠,地卖不动的同时,当地经济的重要支柱就突然垮下来。

“卖地支撑比”高的城市政府 面临艰难抉择

那么是不是不试点的地方就日子好过五年呢?其实我的看法正好相反。为什么呢?就是那些“卖地支撑比”高的城市政府,虽然还没试点收房产税,它们已经面临艰难的抉择了。

因为它们要转向不靠房地产开发的经济发展模式,已经很不容易了,它过去依赖太高。而且已经卖出去的地,如果不继续盖房子,当地就会出现“恒大”现象,会拖累金融系统。拖累金融系统搞跨了一二个银行,中南海是一定要追究的;那对城市政府来讲,如果说为了不要搞垮银行就继续地玩房地产泡沫,不管中南海现在不来追究,我们继续造房子。

那也不说当地老百姓愿不愿意买,就算在这些“卖地支撑比”高的城市盖了房卖得出去,五年以后全国是要实行房产税的,现在已经公布了。那对这些五年内买房户来讲,这不就挖坑让人往里跳吗?

到时候开征房产税社会反弹,五年以后开始这些城市也要收房产税了,那这些地方今后五年当中买房的那些住户肯定会反弹得很厉害。我刚买完房,你就收我税,所以在这种城市房产税反而收不上来。

那么房产税收不上来,地方官照样吃不了兜着走。从这个角度去看,我们会发现被选为试点收房产税的城市,可能是当地政府最不怕收房产税的地方;那五年缓冲期对那些房地产开发最热衷的城市来说,才是真正的考验,它们五年内能够解决自己的难题吗?说起来容易,很可能是做不到。

那么房地产泡沫破裂以后,老百姓都非常关心自己兜里的钱。我们前面讲说房地产原来有多套房,大家看那是聚宝盆,现在就不是了,那等于是你们家现有的钱每年就凭那几套房子要从里面往外抽钱。

那么政府要通过房产税每年从老百姓兜里掏走多少?现在因为试点城市这个名单还没公布,所以它怎么征收也没有具体、确实的消息,可能的试点城市自己的征收方案还在研究当中。

中共怎样征收房产税

中信证券研究报告里提供了一些关于怎么样征收房产税的线索和思路。我仔细看了半天,发现大体上这样几方面:

第一, 政府最关心的事情是完善征管制度,这话什么意思?就是说如果建立不了有效的房产税征收手段和方法,房产税就形同虚设。

那么征收房产税很明显是个技术活,关键在于你得找到房主,甭管他躲哪;比方讲他在海南买了房子,人躲在北京,你得找到他。其次,必须要制订有效的罚则和实施方法,如果房主拒不主动交税,你怎么把他兜里钱掏出来,把他罚得不敢不交。这是中国政府现在最关心的事,也是老百姓最害怕听到的事。

第二, 中共关心的事是拓宽税基。就是说原来在上海、重庆征收的范围比较窄,今后要取消这些限制,扩大征缴范围,房地产税推广到全部城镇居民住房。

第三, 各个城市要自行确定房产税税率,估计最低可能是0.2%到最高1%,我估计上海可能征的低一点,因为它房价本来就高。

第四, 前面我们也提到过,就是要确定计算房产税的房产价值的评估标准,这样才能有个纳税的税基。因为地方政府在土地出让就是卖房子的过程当中,对房产已经征缴过土地费用的,而且住宅土地有70年的使用年限,我估计征收这个房子的征税价值,会按市价的五折或七折来算房产税。

再一个就是怎么样确定免征范围,具体来说就是哪些房主可以免征,多套房的房主哪套房可以免征;还有要设置人均免征面积,比方试点城市有可能会设置40平米~60平米这样的人均免征面积。

我刚才讲这里面还有一个就是上有政策下有对策,很多人现在已经开始琢磨着离婚了。尤其老俩口原来有一套房,最近我看到我这个推特上有听众告诉我说,他打听到在国内的情况,很多老人忙着开始离婚。因为2套房,我不离婚就得交税,掏钱那就把退休金全交了。那没法活,怎么办呢?我们离婚。

主持人:一人一套。

程晓农:一人一套,这就免税了,这最简单的。如果这个方法普及了,中国就单身家庭为多数了。所以政府还得防这个,就是你们要都离了婚,那我朝谁征税去?是不是首套又要取消?所以这些把戏,我们将来等着看。

对城市居民家庭 房产不能当作聚宝盆了

主持人:是,所以晓农博士最后还想请您讲一下。因为这次的对象明确说不包括农村,那么就是针对城镇居民。所以大家最关心的就是整体上来说,到底房地产税的施行对城市居民,其实主要是中产阶级,他们带来的经济的负担到底会有多大?对整体经济又会产生什么样的影响呢?

程晓农:房产税开征以后,对城市居民家庭来讲,首先就不能把房产当作聚宝盆了,那再也行不通了。

首先就是说,第2套以上的房产是要年年交税的,不管税额高低,那都是房主的经济负担。其次,原来持有多套房的人,你是把房子出租了,用租金来付按揭,以房养房,看起来一笔永远不亏的生意,然后坐等房产价格上涨带来的增值。

但是房产税开征以后,房主是除了要对按揭照付以外,又多了一大笔房产税;但是租客是没钱买房他才租房子的,房产税开征跟租客没关系,他不会因为政府开征房产税,他的收入就上升了。

所以,房租很难上升。这种情况下,房东就必须算细帐了,就你得保留几套房你才承受的起,因为房产税开支成了常年的净支出,养房是亏本的。因此,会有很多人抛售二手房,为了减轻养房的纳税负担,这房价就会继续下跌。

第三就是,二手房市场卖主大大增加以后,买主考虑到这个情况,二手房房价会下跌。而且买二手房以后,还有房产税,那就变成买房不如租房。这时候,买房的需求会进一步萎缩。这就造成房主只能降价求售,而房价越是下跌,潜在的买房的人就更不愿意出手。

住房没了投资价值 反而变成纳税负担

最后一个就是,住房因此就没了投资价值,反而变成了纳税负担;同时,由于房地产市场上房价的持续下跌,住房这种固定资产的价值不断缩水。因此,房产今后可能不再是聚宝盆,而变成一个人金融资产流失的无底洞,它会成为多套房房主焦虑的原因。

过去,城市居民私下聊天的时候,讲着讲着就会来一句:你有几套房、我有几套房,然后房价又涨了;今后,可能这聊天内容会变了,不再是你有几套、你买几套,而是说你还剩几套,再就是,房价又跌了,你亏了多少。这可能是今后谈话的内容。所以对很多中产阶层家庭来讲的话,家庭财产的组成将发生根本转变。

过去中国的城镇家庭大概平均是七成家庭财产是房产价值,这个比例以后会逐渐降低。房产价值的比例降低,既和房价下跌有关也和家庭财产缩水有关,因为年年得缴税,财产不缩水才怪呢!再来就是房主要降价出脱多套房产去变现,这个过程也要降价,也会造成家庭财产的房产的价值比例下降。

总体来讲,开征房产税有个宏观经济效果不是正面的,不可能是正面的,它必然是负面的。因为,中产家庭的金融资产每年要被房产税掏走一块,而且是不小的一块,再加上他们的固定资产缩水,就必然影响到很多家庭的开支用度。

很多人原来想的是,家庭财产当中,房子是稳步增值的,什么时候需要大笔开支,比如我们家孩子要出国留学了,我卖一套房子就行了,到美国留学没问题;现在呢,不管你家里有没有大宗开支的需要,你还有没有孩子要出国留学,你多套房子只能尽快出手;而且,出手得越晚,那房子越不值钱。

那么这种状态下,很多中产以上家庭的消费今后会有所压缩,不再像以前那样有大宗房产价值在那撑腰的时候,那么大手大脚。整体经济的消费将因此减少,再进一步会导致服务业和制造业更加萧条。用一句话来概括:就是房产税全国铺开之时,就是中国中产家庭以往那种十分满足的生活跌落之时。

主持人:对,像您所说的到底政策执行过程中是怎么样?上有政策,下面有什么样的对策?那我想我们就拭目以待,特别是它对中国经济的影响。那么下面一段时间,如果说有一些具体的东西,我们再请您来具体的分析。那今天的这一期节目就先到这里了,非常感谢晓农博士给我们做的这样的详细的分析。

程晓农:谢谢方菲,谢谢我们观众朋友的收看。

主持人:好的,下次节目再见。

程晓农:再见。

主持人:好,观众朋友也感谢您收看这一期的特别节目,我们还是下次节目再见。

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